Előszó
Amikor felkértek, hogy írjam meg a LEO évkönyvbe a proptech tematikájú cikket, megtisztelve éreztem magam. A kezdetek óta követem a LEO fejlődését (még kicsit inspirálólag is hatottam rájuk az elején, hogy hogyan kell a semmiből valami értékeset építeni). Szeretek értéket teremteni, új dolgokat kitalálni, építeni, lehetőségeket, tehetséges embereket felfedezni és segíteni, támogatni – példamutatással, beszélgetésekkel, mentorálással, vagy egyszerűen közös gondolkodással.
Mert a fejlődés az információ és a gondolatok megosztásában rejlik és ez a fő oka annak, hogy az ingatlanpiac az egyik leginkább aluldigitalizált piac. Annyira bizalmatlan és az információt saját magának tartja, hogy a kollektív fejlődés így nagyon nehezen kivitelezhető. Ahhoz, hogy a digitalizáció elterjedjen és hatékonyan építsük be mindennapi működésünkbe, komoly szervezetfejlesztési változásokra is szükség van – és ezek nagyon nehéz döntések. Éppen ezen okok miatt van szükség olyan szervezetekre, mint a LEO, vagy a HuGBC, amelyek célja a tanítás, a közösségépítés, az iparági szereplők közös gondolkodásra, beszélgetésre hívása.
Bevezetés
Elemzésemben beszélni fogok az üzemeltetési piacot érintő proptech megoldásokról, legutóbbi, digitális érettségi kutatásomról, melynek az üzemeltetési cégekre vetített eredményéről számolok be, de legelőször arról, amivel szemben állunk a következő időszakban: a digitális transzformációról és az ezzel kapcsolatos változásmenedzsmentről.
Nemrégiben végeztem egy kutatást az ingatlanpiacon, ahol kis-, közepes- és nagyvállalatokat kérdeztem meg a digitalizációval kapcsolatos kihívásokról, gondolatokról. Az elemzést közel 90 cég töltötte ki és az jött ki, hogy a kitöltők többsége hisz a digitalizációban: nem teljesen tudják és értik ennek minden részletét, de foglalkoznak a kérdéssel. A kutatásból kiderül, hogy a 3 legfontosabb mozgatórugó a hatékonyság, az innováció és a mérhetőség.
Változásmenedzsment
Akkor, amikor a proptech piacról beszélünk, tennünk kell hátra egy lépést, mert a digitalizáció nem azt jelenti, hogy elkezdek használni egy digitális megoldást, vagy felveszek egy informatikus kollégát.
De miért is kéne bármit megváltoztatni, ha olyan sikeres volt eddig és jól működött, hiszen “jöttek a számok”? A válasz a jelenlegi helyzetben rejtőzik, hiszen életünkben egyetlen állandó van: a változás, ezért felértékelődött a reziliencia szerepe, azaz egyfajta rugalmas ellenállás, a változásokhoz való alkalmazkodás, ehhez azonban egy újfajta vezetés kell, egy önműködő, autonóm kultúra.
Az elmúlt időszakban az ingatlanpiacot több változás érintette markánsan: a Covid egy jó időre teljesen felborogatta az addig oly szilárdnak hitt bérleti piacot, az energiaválság fókuszba helyezte az üzemeltetési díjak, illetve az energiaköltségek fontosságát, a fenntarthatóságnak való megfelelés és az ESG kihívásaira még nem készült fel a piac;
Adatalapú működés
A bizonytalanság egy olyan állapot, amikor kevés információ áll a rendelkezésünkre és arra kell törekednünk, hogy minél rövidebb idő alatt minél több információt szerezzünk be, hogy megismerjük a jelenlegi helyzetünket és úgy jósolható meg legjobban a jövő, ha mi alakítjuk.
Először is, adatokat kell gyűjteni a cég tevékenységéről, KPI-okat kell meghatározni, hogy objektíven lássuk azok megvalósulását. Ezek a KPI-ok lehetnek pénzügyi alapúak, de számos más adatot is mérhetünk: ilyen a weboldalak, kampányok konverziója, hibakezelések hatékonysága, megvalósulása, a takarítók munkájának a hatékonysága – esetleg összehasonlítva egy robottal -, mérőórák adatainak rögzítése, a karbantartók munkájának hatékonysága és/vagy ennek növekedése. Ma túl sok a változó, túl sok mindennek van hatása a mindennapi működésre, ezek frekvenciája is gyakoribb, ezért van szükség állandó mérésekre, mert egyes kilengésekből, anomáliákból is tudunk következtetni, szezonalitást tudunk vizsgálni és ami a legfontosabb az adatok alapján prediktálni.
Dedikált felelős kijelölése
Nem újkeletű, de szerettem volna ide hozni ezt a gondolatot is, hogy fontos egy felelős kijelölése szervezeten belül, aki ezzel a témával foglalkozik nap, mint nap . A legnagyobb probléma egy cégen belül, ha nem foglalkozik senki az innovációval. Sajnos az esetek többségében kimutatták, hogy ha valaki csak részmunkaidőben, vagy havi pár órában foglalkozik ezzel a témával, akkor az nem sokat ér hosszútávon; az innováció mellett el kell köteleződni és költséget és erőforrást kell allokálni, ha valóban komolyan vesszük
Digitális felkészültség, digitális érettség
Egyes kutatások azt mutatják, hogy a bankpiac digitalizáltságához képest az ingatlanpiac 8 éves lemaradásban van. De mi ennek az oka és hogyan tudjuk segíteni a szektor fejlődését, digitális gyorsulását? Pont ezért végeztem el a digitális kutatást az ingatlanpiacon: szerettem volna egy helyzetképet kapni, hogy mit gondolnak a szereplők a digitalizációról, hol tartanak az érettségben, mennyire foglalkoznak a témával.
Az FM cégek az átlag felett vallják, hogy voltak adataik a Covid-, vagy az energiaválság alatt. Ez bizakodásra adhat okot, azonban tapasztalatok és beszélgetések alapján ez inkább csak egy szűk szegmensre jellemző, főleg a régebbi B kategóriás és elavultabb épületek esetében nincsenek real-time adatok a mérőórákról. Bár ennek kiépítése – a megtérülési idő lerövidülésének köszönhetően – nagy léptekkel megindult, még jó pár év, mire a nagy többség valós idejű adatokra tud támaszkodni.
Nagyon érdekes látni, hogy az energiaválság alatt már rengeteg cég rendelkezett adatokkal és mérte is a változásokat. Kérdés persze, hogy a kapott információkat mennyire és milyen hatékonysággal használták, de egy biztos: ez a krízis nagy hatással volt a piacra, ebből is kifejezetten az üzemeltetési piacra, ami felemelte a szakma jelentőségét. A magas árak számos változást indukáltak a cégeknél: okos mérőórákat helyeztek el azokban az épületekben is, ahol korábban – a havi leolvasáson kívül – semmilyen mérés nem volt. Óriási helyzeti előnyben voltak azok a cégek, akik már korábban is foglalkoztak ezen adatok napi, óránkénti vizsgálatával, mert itt tényleg forintosítani lehetett az eredményeket.
Az ingatlanpiac különleges helyzetben van, mert több olyan paraméterrel is rendelkezik, amely megkülönbözteti más szektoroktól és ami akár ennek a digitális lemaradásnak az oka is lehet: egyrészt egy végtelenül rugalmatlan piacról beszélünk, másrészt ez egy befektetői piac, ahol mindent megtérülési mutatók alapján mérünk, nagyon kevés helyet hagyva az innovációnak, a kísérletezésnek és mivel a legtöbb ingatlan a kereskedelmi piacon értékesítésre kerül a fejlesztő nem érdekelt a hosszú távú megtérülő digitalizációban.
Az üzemeltetési piac digitalizációs kihívásai
Az ingatlanüzemeltetési piacnak számos kihívással és lehetőséggel kell szembenéznie, ha a digitalizációról beszélünk – nézzük melyek ezek közül a legfontosabbak:
- Adatbiztonság és adatvédelem: a digitális platformok használata növeli az adatbiztonsági kockázatokat és fontos biztosítani a felhasználók adatainak a védelmét.
- Átalakuló ügyfélélmény: a digitális eszközök térhódítása új kihívásokat teremt, az ügyfelek elvárják a gyors és intuitív online kapcsolattartást, szolgáltatásokat. A probléma, hogy a büdzsé nem az üzemeltetők kezében van, és bár látják a lehetőségeket, nem képesek rá reagálni.
- Komplexitás és integráció: az ingatlanüzemeltetési tevékenységek digitalizációja több különböző platform és rendszer integrációját igényli, ami komplexebbé teszi a működést és technológiai kihívásokat is jelenthet. Nagyon kevés olyan cég van, ahol belső informatikusok segítik a fejlődést, illetve saját fejlesztésű rendszereket építenek. Sok esetben nagy a külső függés különböző dobozos termékektől, amelyeknél nagyon fontos, hogy később integrálhatók legyenek a meglévő ökoszisztémába és működési workflow-ba.
- Szakemberhiány: az új technológiák és digitális megoldások alkalmazásához szükség van olyan szakemberekre, akik értik és képesek kezelni ezeket a rendszereket. A szakemberhiány viszont megnehezítheti a digitalizációs folyamatok sikeres bevezetését. Sajnos az üzemeltetési pálya nem kifejezetten vonzza a fiatalokat és a fiatal tehetségeket – tisztelet a kivételnek -, egyszerűen nem trendi az üzemeltetés. Szerencsére a LEO is foglalkozik ezzel a kérdéskörrel, 2016 óta minden évben volt kampány is, de a terület vonzóvá tétele egy hosszú folyamat lesz.
Az ingatlanüzemeltetési piac számára a digitalizáció nemcsak kihívást, hanem komoly lehetőséget is jelent. A piaci szereplőknek fontos felismerniük ezeket a lehetőségeket és felkészülniük a digitális átállásra.
- Hatékonyság növelése: a digitális megoldásokkal automatizálni és optimalizálni lehet az ingatlanüzemeltetési folyamatokat, ami növeli a hatékonyságot és csökkenti az üzemeltetési költségeket. Az a cég, amelyik korábban kezdi meg a felkészülést, bevezetést, véleményem szerint óriási helyzeti előnyben lesz később.
- Adatvezérelt döntéshozatal: a digitális platformok és eszközök segítségével könnyebb hozzáférni és elemezni az ingatlanokkal kapcsolatos adatokat, ami segíti a döntéshozatalt és a stratégiai tervezést. Erről több helyen írtam már, mert nagyon fontosnak tartom a kérdéskört.
- Jobb ügyfélélmény: a digitális megoldások lehetővé teszik az ügyfelek számára, hogy könnyebben kapcsolatba lépjenek az ingatlanüzemeltetőkkel, és gyorsabban megkapják a szükséges információkat, szolgáltatásokat. Itt a hibajegykezelő rendszerek, az automatikus beléptető rendszerek már elkezdtek terjedni, de azt gondolom, hogy még van lehetőség a fejlődésre. Az időfaktor fontos kérdés, így például a beléptetés esetében akkor nő jelentősen az ügyfélélmény, ha a beléptetési időt egy rendszer használatával lerövidítjük.
- Fenntarthatóság és energiahatékonyság: a digitalizáció lehetőséget teremt az ingatlanok energiahatékonyságának és fenntarthatóságának javítására. Intelligens épületmenedzsment rendszerek segítségével hatékonyabban lehet kezelni az energiafogyasztást és csökkenteni az üvegházhatású gázok kibocsátását. Ez most a piac egyik legfontosabb célja: felkészülni az ESG riportolásra, az energiaköltséget csökkenteni és ügyelni a fenntartható működésre. Szerintem az elmúlt években itt nagyon sok változás történt és a jövőben fog még történni. Az Európai Unió számos programot hirdetett meg ezen a téren: a Net Zero mellett is számos olyan program van, amely a fenntarthatóságot segíti, illetve azokat a cégeket támogatja, akik ebbe az irányba mennek (CSRD, CSDD…).
Proptech cégek az üzemeltetési piacon
Körülbelül 120 aktív technológiai vállalat működik a magyar proptech piacon. A legtöbben, körülbelül 80-an tisztán B2B-orientáltak és megközelítőleg 40 az FM, PM piacot “támadja”. Ez azért is magas szám, mert a proptech piacot 5 fő kategóriára osztjuk életút alapján:
- Pénzügy és befektetés (Finance & Invest)
- Design és építés (Design & Build)
- Piac és tranzakció (Market & Transact)
- Üzemeltetés és működtetés (Facility & Maintenance)
- Élni és dolgozni (Live & Work)
Vita tárgya, hogy ezen 120 cég közül hány igazi PropTech szereplő, aki digitális átalakulást hoz a magyar ingatlanpiacra, és hányan nyújtanak csak digitalizálást vagy éppen digitalizálást néhány hagyományos ingatlanszolgáltatásról. Az elmúlt időszakban megjelentek a magyar szereplőkön kívül CEE, és egyéb nemzetközi szereplők is a piacon.
Érdekesség, hogy mind Európában, mind Magyarországon 2022-es kutatásom szerint a proptech cégek 35-38%-a az üzemeltetés kategóriába sorolható, azaz az üzemeltetői piac jelenléte felülreprezentált. Ezeket tovább lehet boncolni alkategóriákra:
- Pénzügyi FM és PM szoftverek
- Smart technológiákra épülő integrált megoldások
- Energiaracionalizálás, energiamérés, energiamegosztás köré épülő technológiai cégek
- Hibakezeléssel, hatékonyságméréssel foglalkozó szolgáltatók
- CO2 kibocsátással, levegőminőség méréssel, tisztítással, munkahatékonyság növelésével foglalkozó technológiai megoldások
Számos olyan PM, vagy FM technológiai megoldás van, amely már évek óta a piacon van és az ingatlankezelés során felmerülő valamennyi tevékenység és feladat kezelésére megoldási alternatívát kínál felhőalapú ingatlankezelő szoftverükkel. Ezek a megoldások elősegítik és egyszerűbbé teszik a megbízható könyvelést, a költségelemzést, a megfelelő számlázási ütemezést és a dokumentumkezelést egyaránt. És már sokak számára ismertek, mint az APFM, vagy az Eniac rendszere és vannak olyan kihívók, amelyek még csak most, vagy a közelmúltban törtek be innovatív és gyorsan fejleszthető megoldásaikkal, mint a Sigtree property management rendszere (ez utóbbi román fejlesztésű). Az IREMS bár elsődlegesen az Asset management piacra koncetrál, számos modulja segíti a PM és az FM piac munkáját.
Az eszköz és létesítménykezelésben sok szereplő mozog, ott vannak a legnagyobbak, mint az SAP, IBM Maxabo, de a fent említetteken kívül van megoldása az ArchiFM-nek, az Orthograph-nak, vagy a környező országok vezető technológiai szolgáltatóit is megemlíthetjük, mint a szlovákiai Chastia, vagy az eDocu, melyek az intelligens vállalati termékcsaláddald magában foglalja az eszköz- és létesítménykezelést. Szintén erre a piacra koncentrál a Verde Group, amely az Ausemio intelligens platformja alapján automatizálja az ingatlanok kezelését és üzemeltetését. Más szereplők eszközeikkel, létesítményeikkel és ingatlankezelési platformjaikkal már jóval hosszabb ideje jelen vannak itt, köztük a cseh Alstanet szolgáltató, vagy a szintén cseh Insio megoldás. A lengyel Velis tech cégcsoportot sem szabad kihagyni ebből a felsorolásból, melynek SinguFM terméke speciálisan az üzemeltetőknek kínál megoldást.
Néhányan azonban a közelmúltban új automatizált IoT-megoldásokat fejlesztettek ki: Konica Minolta, az Axxonsoft, melyek esetében szenzorok sokaságával eseményeket lehet előrejelezni, illetve számos más funkciójuk is hasznos lehet. Az Engie például egy komplex automatizált intelligens mérési és üzemeltetési megoldást vezetett be, amely különféle IoT-hálózatokon alapul.
További stabil szereplők vannak jelen a lakások és társasházak menedzselésére és üzemeltetésére összpontosító B2C szegmensben, mint az ehaz.hu platformja, amely piacvezetőnek tekinthető Magyarországon ebben a szegmensben.
Vannak olyan megoldások, amelyek egy speciális területre fókuszálnak csak, ilyen többek között
- a Fireg papírmentes tűzvédelmi nyilvántartó rendszere
- az Access4you az akadálymentesítést tűzte ki zászlajára
- a Parkl rendszere, mely az elmúlt 5 évben igen komoly platformmá nőtte ki magát és nemcsak az irodaházakban lévő parkolókkal, de a köztéri parkolással és az elektromos töltőhálózatokkal is foglalkozik
- az Invensol SAM, az irodai foglalórendszerek, vállalati belső IT platform specialistája.
Egy újabb szegmentálás az iparági bontás:
- A hotelify egy olyan üzemeltetést segítő megoldás, amely csak a hotelpiacra koncentrál, szintén a rövidtávú lakóingatlan kiadást segíti a Smartapart rendszere, amely nemcsak a beléptetetést és a fizetést digitalizálta, de az üzemeltetést is optimalizálta csökkentve ezáltal az üzemeltetési költségeket és a humán erőforrás költséget egyaránt
- A kereskedelmi ingatlanpiacon a Smart Edge Solution és B-Grid rendszere kiemelkedő jelentőségű, a jövőben egyre többen fogják keresni az ilyen integrált rendszereket, melyeknek lényege, hogy minden szenzor egyetlen eszközben van, így automatizálni tudják a CO2, illetve a friss levegő mérését, a helyiség aktivitását és ezen adatok alapján akár vezérelni tudják a BMS rendszereket. Elmondásuk szerint az intelligens stratégiákat olyan megoldásokká alakítják, amelyek teljes körű optimalizálást biztosítanak épületeikhez. Ezenkívül biztosítják az intelligens épületmegoldások zökkenőmentes kivitelezés utáni üzemeltetését és karbantartását, amely szintén nagyon fontos lesz a jövőben.
Az energiával kapcsolatban számos startup indult a közelmúltban, de voltak olyan cégek, amelyek csak ráültek a trendre, mint az Ista, a Konsys vagy az Energrade rendszere. Az Engergo.cloud egy új és dinamikus csapat, aki gyors és hatékony megoldást hozott a piacra. És vannak igazán friss startup-ok is, mint a Wenerate. Ezek szinte mindegyike a legújabb technológiákat használja. Szinte a rendszer alapja a mesterséges intelligencia, amely a technológiai szektorban inkább építőkocka már, mint újdonság.
Az üzemeltetési költségek optimalizálására indult a Realsight.ai rendszere is, mely szintén a mesterséges intelligenciát hívta segítségül megoldásához, ez a rendszer egy fejlett mesterséges intelligencia-alapú SaaS platform, amely lehetővé teszi a vállalatok számára, hogy fenntarthatóan és költséghatékonyan optimalizálják ingatlanműveleteiket.
Ezek a példák csak töredéke annak a számtalan megoldásnak, amelyek a piacot segítik, elterjedésük egyre látványosabb, némelyik cég már piacvezető platformmá nőtte ki magát és szinte beépült a mindennapi munkamenetünkbe, némelyik még csak most indult. Ugyanakkor jó stratégiának tűnik a megrendelői oldalról nézve, ha a kontrol, és a dashboardok saját fejlesztésűek és minden más applikáció integrálva kerül bevezetésre, ezzel kiküszöbölve a szigetszerű működést.
A Proptech startupok forradalmasítják az épített környezetről való gondolkodásunkat és az azzal való interakciót. Az ingatlankezelési platformoktól az ingatlanpiacokig ezek az innovatív cégek megváltoztatják az ingatlanok vásárlásának, eladásának és kezelésének módját.
A proptech startupok azonban számos kihívással néznek szembe, amelyek akadályozhatják növekedésüket és sikerüket.
- Megértés hiánya vagy szkepticizmus a hagyományos iparági szereplők részéről: a Proptech startupok gyakran megpróbálják megzavarni a hagyományos iparágakat, ami ellenállásba ütközhet azon hagyományos szereplők részéről, akik esetleg nem ismerik az új technológiákat, vagy szkeptikusak azokkal kapcsolatban.
- Nehézségek a finanszírozás megszerzésében: a proptech startupok számára kihívást jelenthet a finanszírozás előteremtése a hagyományos iparágak megzavarásához kapcsolódó kockázat miatt.
- Verseny: a proptech iparág egyre zsúfoltabb, sok startup verseng a befektetők és ügyfelek figyelméért.
- Ügyféloldali stratégiai megközelítés: egyre nehezebb eligazodni és meghozni egy cégnek a hosszútávon is megfelelő, jövedelmező döntést, hogy milyen megoldást válasszon:
- belső rendszert fejlesszen, amely igen költséges
- egy már bevált, nagy rendszerhez csatlakozzon, amely kevésbé cégre szabott, vagy
- egy kis startup-ot karoljon fel, aki bár sokkal rugalmasabb, nem biztos, hogy hosszútávon életképes marad.
- Korlátozott hozzáférés az adatokhoz: az adatok gyakran kulcsfontosságúak a proptech startupok számára, hiszen a digitális termékeket adatok alapján, lean módszertannal építik, figyelve a felhasználói igényekre, elemezve folyamatosan a felhasználói szokásokat, életutakat. A szabályozási korlátok vagy a hagyományos iparági szereplők vonakodása az adatok megosztásától azonban megnehezítheti ezeknek a cégeknek a hozzáférését a szükséges információhoz.
- Komplex szabályozási környezetek: az ingatlan- és ingatlankezelési iparágak erősen szabályozottak és ez kihívást jelenthet azon proptech startupok számára, akik megpróbálnak eligazodni ezekben a komplex rendszerekben. Gondoljunk csak bele a közös területi szorzó, a nettó, vagy bruttó területek különböző értelmezésére.
- Nehézségek az ügyfelek bizalmának kiépítésében és fenntartásában: a Proptech startupok nehezebben tudnak bizalmat kiépíteni az ügyfelekkel, mivel megpróbálják megzavarni, diszruptálni a hagyományos iparágakat és sok esetben a megoldásuk még kiforratlan, ezért kevésbé bíznak bennük. Sok esetben az adataikat féltik a megbízók, nem ismert számukra a startup cégek adatkezelése, emiatt bizalmatlanok azok átadására vonatkozóan.
Utószó
Az innovátorok élete nem mindig a legvidámabb: sokáig őrültnek hiszik őket és a piac szereplői is ellenállnak nekik. A fejlesztéseikből sok esetben nem lesz semmi, ami szintén csökkenti a hitelességüket, de emiatt is fontos, hogy minden innovátornak legyen – főleg az elején – támogatója, mentora.
Én hiszem, hogy ez az új terület, amivel foglalkozom már 5 éve (a 2018-as Proptech Konferencia óta) egy nagy változás, fejlődés előtt áll. Direkt nem használtam a robbanás szót, mert az átalakulás szép fokozatosan, lassan megy végbe, illetve egyes helyeken már végbe is ment.
